コラム～第８２回「複数の固定資産の交換」

相続等において共有関係を解消するために土地の交換を行うことが実務的に多い。その交換の場合、価格の差が２０％以内の判定が必要となる。相対で一つの土地を交換する場合は判定が容易であるが、一の契約で複数の土地を交換する場合悩むことがある。

複数の交換の場合については国税庁のHPで文章回答事例がある。

一の交換契約により複数の譲渡土地と複数の取得土地とを交換する場合における交換差額の判定は、各取得土地の価額の合計額と各譲渡土地の価額の合計額との差額に基づき判定することとなる。いわゆる、グロス課税である。なお、差金がある場合は、

長期譲渡所得、短期譲渡所得の区分をすることとなるが、その計算については各譲渡金額の合計額を各譲渡した土地の時価により案分して差金を判断することとなる。また、各取得土地の受け入れ価格については、各取得した土地の時価で計算することとなる。

相続等で止むを得ず共有をすることになった場合、その権利関係を清算することは難しくなることが多いので、相続の遺産分割においては、共有による遺産分割を避けた方が良い。また、共有関係を解消する場合には、土地の時価が問題となり、土地時価の評価を評価する場合には鑑定評価が必要となり、そこで不動産鑑定士を活用することとなるが、その場合、税務に詳しい不動産鑑定士を採用することが肝要である。

なお、共有物分割については、揉めた場合、簡易裁判所に調停を申請して、裁判所で判定してくれる制度があるので活用したい。