コラム～第７１回「調整区域と規模格差」

評価通達20—2地積規模が大きな宅地の評価において、市街化調整区域の土地については都市計画法第３４条第１０号又は１１号に適用を限定しているが、都市計画法第３４条の第１２号、第１４号においても、一定の条件で戸建住宅の開発行為が認められていることから、その項目を認めるべきだ。

その規定については、各市区町村の条例に基づいて規定されることとなっているが、現在、全国ではその条例を設置している市区町村が少ない。特に、関東圏においては、横浜市、川崎市等の政令指定都市に、その条例を設けていない市区町村が多い。

例えば、横浜市では、都市計画法第３４条第１０号又は１１号は条例で設置されておらず、市街化調整区域での戸建分譲できるかどうかは、都市計画法が施行された昭和４４年当時に宅地であった「旧既存宅地」であれば、戸建分譲の開発行為が認められることとなっており、市区町村の個別判断である。

そうすると、横浜市では、市街化調整区域の宅地については、全て、「地積規模の大きな土地」の評価はできないこととなっている。神奈川県の横浜市周辺の市区町村では、その条例がある市区町村があり、その市区町村では住宅地の価格が安く、面積基準をクリアーすれば通達の適用により減額されるのに対して、地価の高い横浜市では条例がないためにこの適用は受けられず評価が高くなり、価格評価の不合理性が見られる。したがって、課税の公平性からみて問題があると思われるので、評価の見直しを要望したい。