コラム～第３６回 個別通達「居住用の区分所有財産の評価」について（３）
2023.10.26
今回は、計算例とまとめを紹介する。
評価乖離率（＝A（「築年数」）＋B（「総階数指数」）＋C（「所有階」）＋D（「敷地持分狭小度」）＋3.220（「定数」）
計算例
・築年数10年 ・敷地利用権の面積２０㎡ ・総階数２０階（対象階17階）
・区分所有建物の専有面積６０㎡ 全体の土地価格（相続税評価額）30,000,000円
・区分所有建物の固定資産税評価額 10,000,000円
・マンションの市場価格 100,000,000円
- 評価乖離率
「A」10年×△0.033＝△0.33
「B」20階×0.239＝4.78＞１ → 1.0
「C」17階×0.018＝0.306
「D」20㎡／60㎡×△1.195＝△0.398
（△0.33）＋（1.0）＋（0.306）＋（△0.398）＋3.220＝2.798
② 評価水準
１／2.798≒0.357＜0.6 → 0.6
- 相続税評価額
土地 30,000,000円×2.798×0.6＝50,364,000円
建物 10,000,000円×2.798×0.6＝16,788,000円
合計 50,364,000円＋16,788,000円＝67,152,000円
（旧相続税評価額の約1.7倍、市場価格の約0.67倍）
今回の個別通達の考え方を整理すると以下のように考えられる。
- 建物登記簿謄本で簡易に計算できることとなっている。
- タワーマンション等の居住用マンションの評価は、通常相続税評価額の2倍前後となる。
- 貸家の場合、土地は貸家建付地減価（△20％前後）、建物は貸家の減価（△30％）ができる。
- 同居家族が相続したならば、小規模宅地の評価減（△80％）ができる。
- 評価水準の判定においては、市場価格がポイントとなり、鑑定評価が活用できる。
- 一棟マンション、区分所有店舗、事務所等は対象外となるが、過度な節税対策をすると相続税評価通達6項（時価課税）の適用可能性がある。